【編者按】今年的省政府工作報告提出,扎實推進城市有機更新,同時強調(diào)要實施一批重大城市建設(shè)改造項目,積極推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、燃氣管道更新、城市內(nèi)澇治理,提升城市功能。5月舉行的全省城鄉(xiāng)社區(qū)工作會議進一步提出,推進城鄉(xiāng)社區(qū)現(xiàn)代化建設(shè),打造人民幸福美好家園。
當(dāng)前,城市發(fā)展,正從以土地開發(fā)為核心的增量時代,邁入以提質(zhì)增效為核心的存量時代。面對類型紛繁、日漸老舊的建筑和片區(qū),各地如何通過改造,留住舊的記憶、賦予新的功能?本端選取老舊小區(qū)、工業(yè)遺存兩類空間,觀察浙江城市有機更新進程。從它們的變遷中,我們得以了解城市的過去,預(yù)見城市的未來。
寧波明樓街道和豐社區(qū)拆掉垃圾處置房改出的L型街區(qū)(記者 王凱藝 攝)
什么都會老,小區(qū)也是。
建于1984年的翠苑一區(qū),曾是杭州西湖區(qū)有名的“老破小”。69棟住宅,住上萬人,沒有電梯,設(shè)施老化,恣意生長的香樟連4樓的陽光都能遮蔽。
現(xiàn)在,它要變了。今年3月,伴隨腳手架搭建、工程車進出,翠苑一區(qū)啟動有史以來最徹底、最大規(guī)模的提升改造,準(zhǔn)備一步跨向“未來社區(qū)”。
同時,杭州自2019年開啟的老舊小區(qū)綜合改造提升四年行動,正式邁入收官階段,新的實施意見已于近期發(fā)布,“十四五”期間,開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)不少于1000個。自去年底入選全國首批城市更新試點后,寧波也進入舊改新周期。紹興、嘉興、湖州……一座座城市加快推進老舊小區(qū)改造行動,以改善居住環(huán)境和城市形象。
基礎(chǔ)較為薄弱的老舊小區(qū),能否破解一系列老大難問題,變身人民幸福美好家園?且看記者調(diào)研。
【前】
【后】
杭州上城區(qū)南星街道,復(fù)興南苑小區(qū)南星書房改造前后。
杭州市老舊小區(qū)綜合改造提升協(xié)調(diào)小組辦公室供圖
平衡
在需求與現(xiàn)狀間,尋求最大公約數(shù)
“增加停車位”“加裝電梯”“擴建老年食堂”“想要健身房”……啟動改造前,翠苑街道和社區(qū)黨委發(fā)放超過6000份問卷,翠苑一區(qū)居民的訴求,體現(xiàn)在出行、養(yǎng)老、文體設(shè)施等諸多方面。
出乎他們意料的是關(guān)于綠化的爭議。老年人想草木蔥蘢,年輕人要規(guī)整些;住高層的愛好喬木,住低層的喜歡灌木。
“眾口難調(diào)。”杭州市建委相關(guān)負責(zé)人說,作為重大民生工程,老舊小區(qū)改造順應(yīng)民心,至2021年底,全市已完成改造714個小區(qū)、3118萬平方米,惠及住戶36萬戶,但也面臨不少現(xiàn)實困難,一些居民訴求難以滿足。
困難,一方面源于本身狀況,不少老舊小區(qū)空間局促,停車泊位、中心景觀等項目只能“見縫插針”,改造很難盡善盡美;另一方面資金受限,杭州上城區(qū)凱旋街道公共管理辦公室主任王富強說,2020年底景芳三區(qū)改造時,為解決居民停車需求,建設(shè)地下車庫就需2000萬元。
事實上,這也是以往老舊小區(qū)改造常被“吐槽”的點,“該改的不改,凈弄涼亭、景觀這些‘花邊’事”“墻涂涂白、門刷刷漆、地鋪鋪平,任務(wù)就完成了”“改完水管改電線,錢都用來挖路了”……
舊改究竟改什么,如何真正改到老百姓心里?
“早在2019年,市里就要求老舊小區(qū)改造需滿足兩個2/3,即2/3以上業(yè)主同意改造,并對初步改造方案和長效管理方案認可?!焙贾菸骱^(qū)翠苑街道黨工委委員錢琦說,經(jīng)過三年摸索,他們努力改進工作方法,“未來,我們希望所有改造項目,通過基層黨組織的引領(lǐng),做到由居民自發(fā)提出、設(shè)計、推進,政府只起引導(dǎo)作用。”
翠苑一區(qū)社區(qū)黨委副書記王嘉嵐介紹,近半年時間他們都在征集意見、溝通方案,光晾衣架、遮雨棚等建筑“四小件”就來回修改不下10次,讓居民真正從“同意”變“參與”。
在寧波,一個小區(qū)改造方案,有時會花一年才敲定。比如,“垃圾處置房怎么改”這件小事,鄞州區(qū)明樓街道和豐社區(qū)就商議了幾個月。先由居民提議,再邀請高校團隊設(shè)計,街道、社區(qū)、居民三方打分,最后進行公示。
“以往這樣的事,社工和居民代表商量著就做了,我們可能不買賬?!辈稍L中,一位和豐社區(qū)居民說,充分討論能展現(xiàn)多方訴求,既求同存異,又營造“共同締造”氛圍,大家也更珍惜來之不易的新環(huán)境。
翻閱杭州2022年出臺的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施意見,可以看到,改造內(nèi)容呈現(xiàn)明顯“清單化”趨勢,除消防、安防設(shè)施等“必改”項目外,其余100余項三級指標(biāo)為“可選”內(nèi)容,確保因“癥”施策。此外,建委、發(fā)改、規(guī)劃審查確定改造計劃后,電力、水務(wù)、燃氣、電信等單位必須確保施工時序,實現(xiàn)“綜合改一次”,避免反復(fù)擾民。
走訪今年新近啟動改造的老舊小區(qū),記者注意到不少新鮮事物。一進翠苑一區(qū)東門,首先映入眼簾的,便是電子展示屏,滾動發(fā)布近期施工項目、進度。旁邊,放置著中國美術(shù)學(xué)院團隊設(shè)計的改造方案。右手邊,還有專門搭建的“材料樣品展示區(qū)”。
項目的取舍和考量之間,各地老舊小區(qū),有了新氣象。如去年以來,偌大的杭州拱墅區(qū),僅有部分小區(qū)選擇外立面改造。“居民同意不花一分錢在刷墻上,集中精力完善基礎(chǔ)設(shè)施和軟性服務(wù)。”大關(guān)街道黨政辦主任周莉說,這一模式,既避免了風(fēng)格“整齊劃一”,更節(jié)省了大量資金。
“平衡”,杭州市建委相關(guān)負責(zé)人用這一詞總結(jié)三年來的心得,“就是千方百計在不同群體需求和小區(qū)現(xiàn)狀、資金情況之間,尋求最大公約數(shù)”。
【前】
【后】
紹興府山街道鑒湖新村北區(qū)改造前后
激活
不是發(fā)展包袱,而是存量資源
眾口難調(diào)外,老舊小區(qū)改造,最缺資金。
從升級“硬件”完善基礎(chǔ)設(shè)施,到再造“軟件”探索長效管理,其中有一次性的投入,更有物管、維修等細水長流的花銷。
“不可能永遠讓政府出資,老舊小區(qū)必須找到自己的生存之道?!睂幉ㄊ凶〗ň殖鞘懈绿幱嘘P(guān)負責(zé)人說,作為首批國家試點,當(dāng)前他們已完成市六區(qū)470個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、2287個城中村和12339個低效工業(yè)圖斑排查入庫,初步劃分397個更新片區(qū),以統(tǒng)籌推進老舊小區(qū)改造、未來社區(qū)建設(shè)等,“市級獎補資金外,我們明確鼓勵各街區(qū)探索低效用地、閑置資源再開發(fā)的市場化模式,讓改造可操作、可持續(xù)?!?/p>
寧波江北區(qū)的湖西社區(qū),就是一例。轄區(qū)內(nèi)愛心企業(yè)、合作銀行、項目運營公司等聯(lián)合,湊出10多萬元,作為改造資金補給,大大提升了700多戶居民改造積極性?!拔飿I(yè)專項維修資金不夠花,我們也不能完全依賴財政,因此動員社會力量一直是我們探索的方向。”改造期間,社區(qū)書記張超蓉感受到更多變化,轄區(qū)企業(yè)參與進來后,居民與商戶“打成”一片,密切交流之中,改造的點子也一個比一個好。
作為杭州典型的老舊小區(qū)集中區(qū)域,大關(guān)街道轄30個小區(qū),其中29個建于2000年前,改造任務(wù)繁重,資金壓力巨大。
在破解停車難問題時,大關(guān)西苑就試水撬動社會資本,于2020年底引入浙江車筑智能科技有限公司,投資建設(shè)立體車庫。今年3月,一座新車庫,在原先的“插花地”上建成投用,180個新增車位大大緩解了周邊居民煩惱?!伴e置資源盤活了,設(shè)施后續(xù)運營得以確保,一舉多得?!敝芾蛘f。
據(jù)悉,杭州還是首個在全國范圍內(nèi)提出將行政事業(yè)單位、國有企業(yè)存量用房,提供給街道、社區(qū)用于老舊小區(qū)配套的城市。目前已盤活國有存量用房約3.2萬平方米,助力新增大批養(yǎng)老托幼、文化活動等設(shè)施。
“除了社會資本,各區(qū)還努力推動居民通過直接出資、投工投勞等共擔(dān)成本,像濱江區(qū)繽紛社區(qū)、富陽區(qū)清風(fēng)陽光苑、余杭區(qū)油田小區(qū)等,都有居民自發(fā)改造項目。但目前,這些項目相對碎片化,還沒有社會力量牽頭改造老舊小區(qū)的案例?!焙贾菔薪ㄎ嚓P(guān)負責(zé)人坦言。
為此,不少小區(qū)將精力投向“建管并重”。5月初,湖州發(fā)布《物業(yè)服務(wù)二十五條》,加強住宅小區(qū)市場化物業(yè)管理和服務(wù)。新版《杭州市物業(yè)管理條例》于今年3月1日起正式施行,明確規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場,并完善業(yè)主大會和業(yè)主委員會運行機制。
翠苑一區(qū)里,與火熱改造同步進行的,是綠城生活服務(wù)集團的進駐。眼下,一支近40人規(guī)模的團隊,正逐步接手原先由社區(qū)、街道負責(zé)的綠化管理、公共設(shè)施維護等職責(zé)。
作為中高端物業(yè)服務(wù)公司,綠城為何愿意入駐老舊小區(qū)?“街道所有小區(qū)物業(yè)都將由綠城接手。通過維修、綠化等人員統(tǒng)籌,能夠攤薄成本。此外,他們還會逐步接管社區(qū)養(yǎng)老、托幼中心等,導(dǎo)入自身資源,創(chuàng)造新的收益?!卞X琦說,這將進一步優(yōu)化公共服務(wù),滿足居民美好生活需求,并為完善多元參與、社區(qū)自治體系打下基礎(chǔ)。
據(jù)悉,目前杭州已有345個改造完成的小區(qū)引入專業(yè)物管公司。
年初以來,寧波“老破小”物業(yè)費難收的困境也在“破冰”。建于1993年的翠東社區(qū),去年完成舊改后,就引入全新物業(yè)團隊,原本每年每戶96元的衛(wèi)生費“升格”為每戶300元的服務(wù)費。
“居民心甘情愿多掏2倍多錢,是因為嘗到了專業(yè)服務(wù)甜頭,覺得值!”社區(qū)書記汪夢霞說,今年還未到收取時間,就已有60多戶居民全額上交了物業(yè)費。
這些做法,向人們傳遞一個信號——老舊小區(qū),不是城市發(fā)展的包袱,而是巨大的存量資源。
寧波和豐社區(qū),“60+未來活動中心”開展午后小課堂。(記者 王凱藝 攝)
探索
打造現(xiàn)代化基本單元,讓小區(qū)煥發(fā)新活力
對于翠苑一區(qū)的未來,王嘉嵐已做好準(zhǔn)備。但新近發(fā)生的一件事,仍讓她感到意外和驚喜,“群里剛發(fā)布核酸檢測志愿者征集消息,就有90多人報名,大部分還是年輕人?!?/p>
不少專家,將年輕人參與事務(wù),看作社區(qū)治理水平進步的一項標(biāo)志。王嘉嵐告訴記者,改造啟動時,社區(qū)就成立了有12名成員的居民監(jiān)督組,同時整合“紅之善”黨員巡邏隊,共有80余人,帶動居民參與、支持、配合小區(qū)改造工作,“69棟樓和公共區(qū)域同步施工,難免影響居民生活,比如所有車輛要停到周邊商場、企事業(yè)單位等,最近的點步行也需10分鐘,但大家都很配合?!?/p>
這些天,寧波鄞州櫻花社區(qū)的志愿者們,陸續(xù)收到了“櫻花勛章”?!斑B續(xù)兩次直面疫情,居民自發(fā)形成志愿者隊伍,無私奉獻、配合默契,幫助我們扛下艱巨的抗疫任務(wù)。”回憶這段經(jīng)歷,一個細節(jié)讓社區(qū)書記錢慧波尤為動容,“核酸檢測過程中,他們進行了精細化分工,既減少醫(yī)護人員工作量,也壓縮了居民排隊等候時間,讓我們看到了社區(qū)自治的能量。”
“從改造方案落地,到施工項目監(jiān)督,我們抓住人這一關(guān)鍵因素,讓居民成為緊密團結(jié)的伙伴,進而形成政府推動、社區(qū)調(diào)解、居民自治的良性互動?!睂幉ㄊ凶〗ň殖鞘懈绿幱嘘P(guān)負責(zé)人說,從這一角度講,老舊小區(qū)改造,還是一次社會治理體系和能力變革的嘗試。
更令人欣喜的是,今年初,省里明確要統(tǒng)籌未來社區(qū)建設(shè)和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,實現(xiàn)兩者融合銜接和迭代升級。也就是說,各地必須將部分未來社區(qū)建設(shè)試點,放到老舊小區(qū)、次新小區(qū)之中。
居住1.2萬余人的紹興越城區(qū)北海街道快閣苑小區(qū),就是典型。它是越城區(qū)投資最大的老舊小區(qū)改造項目,也是紹興首個未來社區(qū)建設(shè)舊改示范項目,總投資達3.8億元。除了立面改造、雨污分流等,街道和社區(qū)將大量資金投入基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)完善。
“我們針對老年人較多的情況,打造社區(qū)鄰里中心,涵蓋便民食堂、醫(yī)療服務(wù)等功能。此外,還將建設(shè)2.8公里的沿河濱水步道,借助數(shù)字化手段,打造未來社區(qū)‘云平臺’?!北焙=值擂k事處相關(guān)負責(zé)人說,完善的功能設(shè)施,將有效提升社區(qū)服務(wù)能級、應(yīng)急能力。
舊改過程中,寧波江北區(qū)外灘街道也推動各小區(qū)將閑置用房變?yōu)椤伴L者之家”,植入低幼兒托管、智能科技云醫(yī)療、老年大學(xué)和公益組織孵化基地等多項功能?!霸谶@里,老年人也能把‘?dāng)?shù)字生活’過得很溜?!辈稍L中,70歲的宋師傅連連點頭,對這一項目十分滿意。
“教育、健康等九大應(yīng)用場景是未來社區(qū)建設(shè)基礎(chǔ)場景。各地也會基于自身特色,構(gòu)建獨樹一幟的生活全鏈條服務(wù)鏈。比如,我們的重點是教育場景,讓居民‘一出家門就進校園,一出校門就進家園’。”采訪中,王富強帶著記者穿梭于凱旋街道景芳板塊四個社區(qū),一條景曇路,串起凱旋實驗幼兒園、茅以升實驗學(xué)校、杭州春芽實驗學(xué)校等,還有杭州市景芳中學(xué)、上城區(qū)教師進修學(xué)校等散落其中。
很快,隨著設(shè)計方案成型,這一占地50.55公頃的片區(qū)面貌將煥然一新。比如,上城區(qū)教師進修學(xué)校變身社區(qū)學(xué)院,6層樓高的“教學(xué)樓”,開設(shè)形體、母嬰、養(yǎng)老護理等課程,讓老年人有事可做、年輕人有課可學(xué)、小朋友有活動可加入。而景新書畫院、景泰藍工作室、景芳詩社等,一個個藏身景新社區(qū)的社團,平時能為居民帶來多元教育文化活動,一旦遇到社區(qū)、街道封控等情況,也能就地轉(zhuǎn)換職能,與物業(yè)服務(wù)公司、沿街商鋪自治協(xié)會等聯(lián)合,助力社區(qū)除險保安。
當(dāng)未來社區(qū)建設(shè)理念、場景,逐步植入老舊小區(qū),從智慧養(yǎng)老到托幼服務(wù),從青年娛樂到數(shù)字出行,一個個城市片區(qū)有了更多想象空間,煥發(fā)出了新的活力。
他山之石
1.廣州、深圳經(jīng)驗
廣州、深圳積極探索舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊再開發(fā)的市場化模式。特別是針對權(quán)屬混亂、地形和現(xiàn)狀復(fù)雜的情況,劃定城市更新單元,以街坊為單位編制規(guī)劃,明確改造規(guī)模、地塊和時序,同時留出保底的公益性用地、保底的教育用地,既凸顯舊改的民生邏輯,也吸引一批社會力量參與,為區(qū)域發(fā)展注入更多新動力。
2.上海經(jīng)驗
上海啟動規(guī)?;f改已近30年,經(jīng)歷了舊城改造、推倒重建、歷史文化資源保護、有機更新等四個階段,從粗放式更新逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榧s式、內(nèi)涵式更新。去年施行的《上海市城市更新條例》,首次將“城市更新”上升到地方人大立法層面,提出了關(guān)于財政政策保障、金融支持、風(fēng)貌保障等一系列措施,明確城市更新要堅持“留改拆”并舉、以保留保護為主。這一舉措,也對老舊小區(qū)改造起到積極作用,有助于實現(xiàn)保留保護與改善民生相結(jié)合、功能完善和品質(zhì)提升相協(xié)調(diào)。
記者:沈晶晶 吳佳妮 王凱藝 阮帥
來源:浙江新聞客戶端
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